Qué comprobar
Dato para financiación
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para documentarla: la inconsistencia debe explicarse antes de alimentar valoración, garantías o covenants. Esta comprobación forma parte de Auditoría de cartera. Revisa además Planificación financiera, Transición de propiedad y ocupación y Cómo priorizar inmuebles con un IBI alto.
Una refinanciación reúne título, Registro, Catastro, tasación y realidad operativa bajo presión de calendario. Detectar pronto diferencias de referencias o superficies evita que la pregunta aparezca cuando el comité ya espera cerrar.
Control de identidad del colateral
Relaciona cada finca financiada con referencia, dirección, plano y recibo. Incluye anexos, aparcamientos y comunes. Comprueba titularidad y sociedad prestataria. Una discordancia debe tener responsable y explicación.
Superficies con apellido
La tasación puede usar útil, construida, alquilable o comprobada. Catastro y Registro pueden expresar otras magnitudes. Etiqueta cada cifra y fecha. No “corrijas” el data room eligiendo una sola sin documentar las demás.
Obras desde la financiación anterior
Lista ampliaciones, demoliciones y cambios de uso. Adjunta licencias y planos finales. Comprueba si se incorporaron a Catastro y al seguro. Una reforma no declarada puede ser un hallazgo de proceso aunque no se conozca su efecto en IBI.
Expedientes y contingencias
Revela procedimientos, recibos discutidos y resoluciones. Separa una señal de un derecho reconocido. La entidad y el tasador necesitan hechos y estado, no porcentajes de éxito del proveedor.
Paquete de reconciliación
Entrega una tabla por activo con dato, fuentes, diferencia, explicación y acción. Incluye anexos solo cuando sostienen la fila. Esta tabla permite resolver preguntas sin reabrir todo el data room.
Valor catastral y tasación
Sus totales no son comparables como test automático. Reutiliza planos y hechos de la tasación, pero respeta finalidades. Una tasación inferior no demuestra sobrevaloración catastral.
Después de firmar
Incorpora obligaciones de información y control de obras al calendario de la financiación. Actualiza recibos y referencias anualmente. Si existe revisión catastral abierta, confirma representación y notificaciones.
Decisión
No hace falta resolver toda diferencia menor antes de financiar. Hace falta saber cuál afecta a identidad, garantía, coste material o cumplimiento, y tener un plan. La claridad documental reduce fricción incluso cuando la ficha no cambia.
Tabla de correspondencia para el comité
Presenta una fila por unidad financiada y columnas que no fuercen equivalencias falsas. El objetivo es que el comité identifique qué diferencia afecta al perímetro y cuál solo requiere explicación técnica.
| Unidad interna | Finca registral | Referencia catastral | Superficie de tasación | Magnitud catastral | Recibo | Estado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ID estable | Número y anexo | Referencia completa | Tipo, fecha y fuente | Campo, fecha y fuente | Ejercicio y cuota | Cuadrado / explicación / pendiente |
No restes automáticamente las dos columnas de superficie. Si la tasación usa alquilable y la certificación construida, el estado es “no comparable hasta reconciliar”, no “diferencia”. Añade enlace a planos o anexos que permitan entender cada cifra.
Caso: una reforma posterior a la última tasación
La financiación anterior partía de un plano de 2019. En 2024 se redistribuyeron oficinas y se añadió un altillo; la tasación nueva observa ambos, pero el data room no contiene el plano final y la certificación no permite reconstruir qué se declaró. La cuestión no se resuelve eligiendo la superficie más reciente.
Facility prepara la cronología y recupera proyecto y final de obra; el tasador explica su magnitud; property contrasta la descripción; el asesor clasifica cualquier expediente abierto. El comité recibe un hallazgo delimitado: qué está acreditado, qué documento falta, si afecta a identidad de la garantía y qué control se ejecutará después de firmar.
La revisión catastral puede continuar sin bloquear la operación cuando el riesgo está entendido y gobernado. Lo peligroso es presentar una cifra reconciliada que nadie puede repetir. Integra el control en la due diligence catastral y conserva la tabla para las revisiones futuras.
Trazabilidad
Cómo se ha comprobado esta guía
Revisada con reservasÚltima pasada del verificador el : 0 afirmaciones ancladas a su cita literal y 0 retiradas del texto.
Describe un control de data room previo a tasar y refinanciar: identidad del colateral frente a finca, referencia y recibo, superficies etiquetadas con su criterio y fecha, obras posteriores a la financiación anterior y una tabla de correspondencia para el comité con estados cuadrado, explicación o pendiente. Sus dos afirmaciones más fuertes —que los totales de tasación y valor catastral no son comparables como test automático y que una tasación inferior no demuestra sobrevaloración catastral— son advertencias sobre inferencia inválida, no reglas que ninguna norma enuncie.
- Toda afirmación de plazo, procedimiento u órgano competente se contrasta contra su fuente primaria por dos verificadores independientes. Si discrepan, la afirmación no se publica.
- Ningún plazo se calcula aquí. Un plazo que salga de sumar dos reglas o de contar desde una fecha es un número que no aparece en ninguna norma, y esta guía no lo da: dice de qué depende.
- Hecho, inferencia y límite van separados. Una señal en tu recibo orienta una revisión; nunca demuestra por sí sola que haya un error ni que proceda una devolución.
- Esto no es asesoramiento. Aquí no se accede al Catastro, no se reciben expedientes y no se presentan recursos. El dictamen sobre un caso concreto lo hace un profesional con el expediente delante.
Se citan 4 fuentes, 4 de ellas oficiales, enlazadas al final. Qué garantizamos y qué no. Esta trazabilidad también se sirve en formato legible por máquina: procedencia de esta guía en JSON, con el índice de las 100 y el registro de descartes.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-07 · Herramienta vinculada
Priorizador de cartera inmobiliaria
Una cola de revisión explicable y exportable sin direcciones, referencias ni nombres de titular.
Revisión profesional
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Un equipo técnico independiente puede estudiar el caso sin que esta guía anticipe el resultado.