Qué comprobar
Alcance de diligencia
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para documentarla: cada excepción debe indicar impacto, incertidumbre y siguiente verificación. Esta comprobación forma parte de Auditoría de cartera. Conviene contrastarla también con Vender un inmueble con un error en Catastro, Riesgo antes de compra y Prioridad explicable.
La due diligence catastral debe tener un alcance definido: activos, fecha de corte, materialidad y acceso. Una consulta pública de cada dirección no cubre titularidad protegida, expedientes ni realidad física.
Perímetro que se puede cuadrar
Obtén listado de fincas, referencias y recibos. Reconcílialo con el contrato y el Registro. Marca activos compartidos, anexos, aparcamientos y elementos comunes. Todo hallazgo posterior depende de este perímetro.
Cinco pruebas por activo material
- Identidad y titularidad coherentes.
- Superficie y geometría reconciliadas.
- Uso, antigüedad y construcciones plausibles.
- Recibos y variaciones explicados.
- Procedimientos y obras pendientes identificados.
No todos los activos requieren el mismo nivel. Aplica muestra y umbral explícitos.
Registro de hallazgos
Cada fila debe contener hecho, fuente, riesgo, impacto cualitativo, responsable y recomendación. Distingue “no encontrado” de “no existe”. La limitación de acceso es un dato del informe.
Severidad sin falsa precisión
Utiliza categorías comprensibles: bloquea identificación, requiere documento, requiere técnico, requiere asesor o control posterior. Evita asignar una probabilidad de éxito sin expediente.
Red flags
Referencias que no cuadran, superficies materiales incompatibles, obras recientes sin rastro, titulares distintos, liquidaciones extraordinarias, expedientes abiertos y recibos ausentes merecen atención. Una cuota alta sin discrepancia no es red flag catastral.
Privacidad del data room
Limita acceso, registra descargas y evita copiar datos personales a herramientas externas. Los outputs pueden usar IDs internos. Define devolución o destrucción al finalizar.
Cierre y handover
Separa condiciones pre-cierre, obligaciones post-cierre y controles ordinarios. Entrega mapa de documentos y contactos. Un hallazgo no resuelto necesita propietario y fecha.
Antes de emitir el informe, reconcilia el número de activos revisados con el perímetro contractual y somete los hallazgos materiales a una lectura independiente. Esa revisión detecta referencias cruzadas, conclusiones sin anexo y lenguaje que presenta como confirmado lo que aún depende de una respuesta del vendedor.
La due diligence de calidad no promete que la cartera esté “sin errores”. Explica qué se revisó, qué se encontró y dónde queda incertidumbre.
Diseña la muestra antes de abrir documentos
En una cartera grande, seleccionar solo los activos con mayor cuota puede dejar fuera tipologías, municipios o años de construcción que concentran otras clases de riesgo. Define estratos antes de revisar: uso, complejidad física, origen de la adquisición, obras recientes y calidad documental. Dentro de cada estrato, combina materialidad con señales observables.
El informe declara cuántos activos pertenecían al perímetro, cuántos se revisaron en cada nivel y qué controles no se aplicaron. “Se revisó una muestra representativa” no basta si nadie puede reconstruir la selección.
Caso de control: tres referencias para dos activos
El listado del vendedor contiene dos centros, pero los recibos suman tres referencias. La tercera no se elimina como duplicado: primero se localiza en título, certificación y plano. Resulta ser un aparcamiento separado que comparte dirección comercial y que el contrato de venta sí incluye. El hallazgo no demuestra una incidencia fiscal; corrige el perímetro y evita que ese recibo quede sin responsable tras el cierre.
| Evidencia | Pregunta de contradicción | Estado admisible |
|---|---|---|
| Listado contractual | ¿Incluye todas las unidades y anexos? | Reconciliado / diferencia abierta |
| Certificación | ¿Corresponde a la fecha de corte? | Vigente / requiere actualización |
| Plano o medición | ¿Usa la misma magnitud que el dato comparado? | Comparable / no comparable |
| Recibo | ¿Se asocia a la unidad y ejercicio correctos? | Explicado / incidencia |
| Respuesta del vendedor | ¿Aporta documento o solo una declaración? | Verificada / pendiente |
La revisión independiente final debe intentar refutar los hallazgos materiales, no solo corregir estilo. Comprueba referencia, página citada, magnitud y fecha. Un hallazgo que no resiste esa lectura vuelve a “pendiente”; no se suaviza con lenguaje ambiguo.
Para una adquisición industrial concreta, la revisión catastral de la nave antes del cierre convierte esta arquitectura de cartera en condiciones, entregables y responsables de la operación.
Trazabilidad
Cómo se ha comprobado esta guía
Revisada con reservasÚltima pasada del verificador el : 2 afirmaciones ancladas a su cita literal y 0 retiradas del texto.
Qué afirma esta guía y en qué se apoya
Tienen la consideración de datos protegidos el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro como titulares, así como el valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción de los bienes inmuebles individualizados.
«tienen la consideración de datos protegidos el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares, así como el valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción de los bienes inmuebles individualizados.»
Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004), artículo 512 verificadores el 2026-08-09
Cualquiera puede acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a los datos no protegidos del Catastro.
«Todos podrán acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a la información de datos no protegidos contenidos en el Catastro Inmobiliario.»
Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004), artículo 52.12 verificadores el 2026-08-09
- Toda afirmación de plazo, procedimiento u órgano competente se contrasta contra su fuente primaria por dos verificadores independientes. Si discrepan, la afirmación no se publica.
- Ningún plazo se calcula aquí. Un plazo que salga de sumar dos reglas o de contar desde una fecha es un número que no aparece en ninguna norma, y esta guía no lo da: dice de qué depende.
- Hecho, inferencia y límite van separados. Una señal en tu recibo orienta una revisión; nunca demuestra por sí sola que haya un error ni que proceda una devolución.
- Esto no es asesoramiento. Aquí no se accede al Catastro, no se reciben expedientes y no se presentan recursos. El dictamen sobre un caso concreto lo hace un profesional con el expediente delante.
Se citan 4 fuentes, 4 de ellas oficiales, enlazadas al final. Qué garantizamos y qué no. Esta trazabilidad también se sirve en formato legible por máquina: procedencia de esta guía en JSON, con el índice de las 100 y el registro de descartes.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-07 · Herramienta vinculada
Priorizador de cartera inmobiliaria
Una cola de revisión explicable y exportable sin direcciones, referencias ni nombres de titular.
Revisión profesional
¿Ya tienes el recibo y una señal concreta?
Un equipo técnico independiente puede estudiar el caso sin que esta guía anticipe el resultado.