Qué comprobar
Riesgo antes de compra
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para documentarla: la discrepancia se traduce en condición, ajuste, obligación o riesgo aceptado. El punto de partida es Auditoría de cartera. El mismo expediente puede exigir comprobar Due diligence y Cómo priorizar inmuebles con un IBI alto. Para revisar también «Anatomía funcional del activo», continúa por Heterogeneidad de cartera.
Antes de comprar una nave, la revisión catastral y del IBI debe confirmar qué activo entra en el perímetro, qué datos están vigentes y qué obras o expedientes pueden cambiar costes después del cierre.
Identificación sin atajos
Cruza referencias de recibos, certificaciones, escritura, Registro y plano. En complejos, revisa anexos, elementos comunes y unidades auxiliares. Una dirección comercial puede ocultar varias fincas.
Fotografía del coste
Recopila varios ejercicios y separa valor, bases, tipo y cuota. Explica saltos con notificaciones u ordenanzas. No proyectes el último recibo sin considerar altas, obras o beneficios que puedan cambiar.
Realidad física
Compara certificación con planos, licencias y visita. Prioriza cuerpos recientes, altillos, porches, demoliciones y usos que no cuadran. Pide al vendedor una cronología de obras y justificantes de declaraciones.
Expedientes abiertos
Solicita relación de procedimientos, recursos, regularizaciones y notificaciones. Revisa quién continuará, qué autorizaciones harán falta y cómo se asignan costes y resultados. Una “reclamación en curso” no debe valorarse como ahorro.
Hallazgos contractuales
Clasifica como hecho confirmado, riesgo, documento pendiente o cuestión posterior al cierre. Según materialidad, las partes pueden acordar entrega documental, cooperación, retención o condición. La redacción corresponde a sus asesores; el informe técnico no sustituye el contrato.
Datos que deben sobrevivir a la operación
Entrega data room final con recibos, certificaciones, títulos, planos, licencias, accesos legítimos y responsables. El comprador no debería empezar su primera auditoría buscando referencias en cargos bancarios.
Señales que no son descuento automático
Una diferencia detectada puede requerir corrección al alza, no tener efecto o no ser accionable. No la monetices en el precio como recuperación segura. Explica escenarios y coste de aclaración.
Primeros 30 días tras cerrar
Verifica actualizaciones de titularidad, domiciliaciones, notificaciones y calendario municipal. Asigna dueño a cada expediente. La due diligence termina cuando los controles operativos funcionan, no cuando se archiva el informe.
El cuadro de cierre catastral
Convierte los hallazgos en una tabla que el comprador pueda operar desde el primer día. Cada fila debe unir activo, documento, diferencia y obligación; un data room con cientos de archivos sin esa correspondencia no es un handover.
| Objeto | Estado al cierre | Evidencia | Responsable después del cierre |
|---|---|---|---|
| Referencia y unidad | Confirmado / pendiente | Recibo, certificación y título | Property |
| Cuerpos y superficies | Reconciliado / requiere técnico | Plano, licencia y visita | Facility / técnico |
| Obras recientes | Declaradas / en comprobación | Proyecto, final de obra y expediente | Vendedor o comprador según acuerdo |
| Recibos | Serie explicada / incidencia | Liquidaciones completas | Finanzas / fiscal |
| Procedimientos | Sin expediente / abierto | Escrito, justificante y notificaciones | Asesor designado |
Escenario: la nave no coincide con el perímetro comercial
El teaser describe una nave de 18.900 m², la escritura identifica dos fincas y los recibos muestran tres referencias. La certificación revela una unidad de oficinas y otra de aparcamiento que el modelo financiero había incluido dentro del alquiler principal. Antes de discutir valoración, el comprador debe reconciliar qué compra, qué explota y qué paga.
La salida no es elegir la cifra que más se parece al folleto. Es un plano de correspondencias: finca registral, referencia catastral, unidad física, contrato y recibo. Si queda una referencia sin activo o un activo sin recibo, se abre una incidencia identificativa. Esa comprobación enlaza con la due diligence catastral y evita que un supuesto “error de metros” sea en realidad un perímetro incompleto.
Cuando exista una discrepancia real, el contrato puede asignar cooperación o documentos, pero el comprador debe conservar una ruta independiente para pagos y notificaciones. La operación no pausa los calendarios administrativos.
Trazabilidad
Cómo se ha comprobado esta guía
Revisada con reservasÚltima pasada del verificador el : 0 afirmaciones ancladas a su cita literal y 0 retiradas del texto.
Es una lista de due diligence y de reparto contractual de riesgos entre comprador y vendedor: data room, clasificación de hallazgos, retención o condición, responsables tras el cierre y controles de los primeros treinta días. Sus reglas son de gobierno de la operación y remite la redacción a los asesores, sin fijar plazo, órgano ni definición tributaria propia.
- Toda afirmación de plazo, procedimiento u órgano competente se contrasta contra su fuente primaria por dos verificadores independientes. Si discrepan, la afirmación no se publica.
- Ningún plazo se calcula aquí. Un plazo que salga de sumar dos reglas o de contar desde una fecha es un número que no aparece en ninguna norma, y esta guía no lo da: dice de qué depende.
- Hecho, inferencia y límite van separados. Una señal en tu recibo orienta una revisión; nunca demuestra por sí sola que haya un error ni que proceda una devolución.
- Esto no es asesoramiento. Aquí no se accede al Catastro, no se reciben expedientes y no se presentan recursos. El dictamen sobre un caso concreto lo hace un profesional con el expediente delante.
Se citan 4 fuentes, 4 de ellas oficiales, enlazadas al final. Qué garantizamos y qué no. Esta trazabilidad también se sirve en formato legible por máquina: procedencia de esta guía en JSON, con el índice de las 100 y el registro de descartes.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-07 · Herramienta vinculada
Priorizador de cartera inmobiliaria
Una cola de revisión explicable y exportable sin direcciones, referencias ni nombres de titular.
Revisión profesional
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Un equipo técnico independiente puede estudiar el caso sin que esta guía anticipe el resultado.